Invest Hotel Scheme à Maurice en 2026

L’Invest Hotel Scheme permet d’acheter une unité hôtelière à l’île Maurice dans un cadre réglementé. Ce n’est pas un achat résidentiel classique : le leaseback est obligatoire, l’usage personnel est limité et la revente suit un parcours spécifique. Parmi les programmes d’investissement immobilier accessibles aux non-citoyens à l’île Maurice, l’IHS occupe une place à part, car la propriété s’inscrit dans une logique d’exploitation hôtelière.

Beaucoup d’acheteurs imaginent qu’une unité IHS s’utilise comme un appartement de vacances ordinaire. Ce n’est pas le cas. Votre propriété est bien réelle, mais votre usage, le contrôle des locations et la mécanique des revenus sont régis par le contrat de leaseback et les règles opérationnelles de l’hôtel.

Avant de signer ou de verser un acompte, il est essentiel d’examiner attentivement le contrat de leaseback et de faire confirmer par écrit, avec votre notaire, le statut des permis et de la certification IHS.

Invest Hotel Scheme à l'île Maurice

L’IHS est un cadre qui permet l’achat d’une unité hôtelière à l’île Maurice au sein d’un hôtel exploité, tout en imposant une règle centrale : ce n’est pas un achat résidentiel classique, car l’usage et la location sont encadrés par le leaseback et les règles de l’hôtel.

Principes fondamentaux

La superficie du développement hôtelier doit être d'au moins 1 hectare
Les acheteurs doivent louer leur unité à la société IHS (leaseback obligatoire)
L'usage personnel est limité à 45 jours sur toute période de 12 mois
Jusqu'à 60 % des unités de l'hôtel peuvent être vendues

Concrètement, le leaseback fixe les conditions de réservation, les éventuelles dates bloquées, ainsi que le cadre d’exploitation et de commercialisation par l’opérateur dans le cadre hôtelier.

Leaseback obligatoire et usage personnel sous l’IHS

Le leaseback est la clé de l’IHS : vous êtes propriétaire, mais l’usage, la réservation et les revenus sont encadrés par le contrat et les règles de l’hôtel.

Vous ne pouvez pas gérer vous-même la location de votre bien. Dans le cadre du leaseback obligatoire, la société IHS gère, exploite et commercialise l’unité. Votre usage personnel reste soumis au plafond de 45 jours et aux règles de réservation prévues au contrat.

Au-delà du plafond d’usage, le leaseback encadre aussi la dimension économique du dispositif : mode de calcul et de distribution des revenus, frais de gestion, charges récurrentes, et, selon l’hôtel, participation à un programme de rénovation (mobilier, équipements, standards). Demandez une synthèse écrite de ces points avant signature.

Le contrat de leaseback doit aussi préciser les modalités de réservation des séjours propriétaires, les restrictions éventuelles, les périodes bloquées et les conditions pratiques d’usage. Demandez ces règles par écrit avant signature.

Si vous recherchez un usage personnel illimité ou la possibilité de traiter l'unité comme une résidence secondaire privée, l'IHS n'est pas la structure adaptée.

Lorsque vous achetez une unité IHS, vous achetez dans une structure de copropriété et devez examiner le règlement de copropriété avec votre notaire.

Qui peut acheter une unité IHS ?

Le programme IHS à l'île Maurice est ouvert à un large éventail d'acheteurs, des investisseurs étrangers individuels aux structures corporatives.

Acheteurs éligibles

Citoyens mauriciens et non-citoyens
Sociétés constituées ou enregistrées sous le Companies Act
Sociétés civiles, partenariats et trusts relevant de la législation mauricienne

Que peut-on acheter sous le régime IHS ?

La réglementation définit une unité comme une chambre, un appartement, une villa ou une suite faisant partie d'un hôtel. Selon les projets, les unités peuvent aller de chambres et suites d'hôtel à des appartements ou villas, chacun soumis aux conditions de leaseback, de rendement locatif et d'usage spécifiques au projet.

Pour les villas indépendantes liées à un hôtel en construction, la réglementation IHS fixe un prix d'achat minimum de 500 000 USD.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer

Avant de réserver ou de payer, confirmez avec le promoteur et votre notaire :

Le stade du projet (lettre d'approbation ou certificat IHS)
Les permis déjà délivrés (permis de construire et d'utilisation des terres, autorisation environnementale si applicable)
Les protections acheteur dans votre acte et le mécanisme de paiement (séquestre et garantie d'achèvement si achat sur plan)
La disponibilité des documents de copropriété et du contrat de leaseback pour examen

Si le projet est encore au stade de la lettre d'approbation, demandez à votre notaire ce que vous signez exactement (réservation, promesse de vente ou acte notarié) et ce qui se passe en cas de retard de certification ou de permis.

Demandez aussi une synthèse écrite des frais de gestion, charges récurrentes, modalités de distribution des revenus et éventuelles obligations de rénovation.

Acheter en IHS sur plan

Si vous achetez sur plan, l'échéancier de paiement et les protections dépendent de la structure du contrat VEFA stipulée dans l'acte notarié. Avant de payer, demandez à votre notaire de confirmer la base juridique du contrat, les jalons de paiement et conditions de déblocage, ainsi que les garanties ou recours en cas de retard de livraison.

Paiement et financement pour les acheteurs non-citoyens

Les acheteurs non-citoyens doivent payer 85 % du prix d'achat en roupies mauriciennes (MUR), après avoir transféré les fonds depuis l'étranger en devise forte convertible. Les 15 % restants peuvent être payés en devise étrangère ou en MUR.

Les fonds doivent être transférés à Maurice depuis l’étranger en devise forte convertible. Pour les nouvelles acquisitions, 85 % du prix doivent être payés en MUR et les 15 % restants peuvent être payés en MUR ou en devise forte convertible. Si un financement local est envisagé, faites confirmer au cas par cas par la banque et le notaire le schéma de paiement applicable à votre dossier.

Droits et taxes sous l’IHS

La fiscalité d’un achat IHS comprend les droits d’enregistrement et la taxe de transfert foncier. À partir du 1er juillet 2026, le traitement légal change pour certains transferts à un non-citoyen portant sur un bien résidentiel relevant d’un EDB Property Scheme.

Les droits d’enregistrement s’appliquent côté acquéreur.
La taxe de transfert foncier s’applique côté vendeur.
À partir du 1er juillet 2026, un taux de 10 % s’applique, dans les cas prévus par la loi, aux transferts à un non-citoyen portant sur un bien résidentiel relevant d’un EDB Property Scheme ou sur un bien résidentiel initialement acquis sous un tel scheme.
Pour la taxe de transfert foncier, le taux de 10 % s’applique, dans les cas prévus par la loi, lorsqu’un transfert de ce type est fait à un non-citoyen et que le vendeur est lui-même non-citoyen.

Lorsque les droits ou taxes sont payés en devise librement convertible, le taux de change vendeur en vigueur au moment de la signature de l’acte est utilisé pour calculer l’équivalent en USD.

Revendre une unité IHS

La revente est autorisée sous le régime IHS. Le propriétaire de l'unité doit notifier par écrit l'EDB dans les 30 jours précédant la vente. Les demandes de revente comportent des frais de traitement non remboursables de 10 000 MUR.

La revente nécessite l’approbation de l’EDB. En pratique, elle peut prendre plus de temps qu’une vente d’appartement standard, car l’acheteur entrant doit être éligible et le parcours d’approbation doit être suivi. Le dépôt est généralement coordonné par le notaire.

Foire aux questions

Un non-citoyen peut-il acheter une unité IHS à l’île Maurice ?

Oui, sous réserve du cadre IHS et du parcours d’approbation applicable.

Le leaseback est-il obligatoire ?

Oui. L’unité doit être louée dans le cadre du leaseback prévu par le projet. Le régime IHS impose aussi un usage personnel plafonné à 45 jours sur toute période de 12 mois.

Combien de jours puis-je utiliser mon unité IHS ?

Au maximum 45 jours au total sur toute période de 12 mois, selon les modalités prévues au contrat de leaseback.

Quelle est la règle des 85 % en MUR ?

Pour les nouvelles acquisitions relevant des schemes concernés, les amendements sont effectifs depuis le 13 décembre 2024. Le principe repris par l’EDB est que 85 % du prix sont à régler en MUR après transfert des fonds depuis l’étranger, et le solde selon les modalités autorisées.

Comment revendre une unité IHS et quels sont les frais ?

La revente est autorisée, mais elle nécessite le parcours prévu par le régime IHS, avec notification écrite à l’EDB dans les 30 jours précédant la vente et des frais de traitement de 10 000 MUR.

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Sources :

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et reflètent la situation au moment de la publication. Les réglementations IHS, taux de droits d'enregistrement, conditions d'éligibilité, procédures EDB et délais mentionnés sont susceptibles de changer sans préavis. Il est conseillé aux lecteurs de vérifier toutes les informations auprès de professionnels qualifiés et des autorités compétentes avant toute décision d'achat. Allys et ses représentants déclinent toute responsabilité pour les erreurs, omissions ou changements survenant après la publication.